不動産投資で家賃収入を - J-REITガイド

不動産投資で家賃収入を - J-REITの魅力

不動産投資で家賃収入を - J-REITの魅力

前章でJ-REITは多くの資金を必要とする不動産投資を証券化して小口化し、投資しやすくしたものと説明しましたが、J-REITの魅力はそれだけではありません。証券化することにより様々なメリットが生まれます。そのメリットについて主なものをあげてみました。




高くて安定した分配金

J-REITの魅力としてあげられるのはなんと言っても高くて安定した分配金です。賃貸収入はテナントが入っている限りは安定して受け取ることができるので収益の安定性が確保されます。J-REITでは資本の大きいスポンサーに支えられた運用会社が、競争力のある物件を選別して運用し、場合によっては大型テナントと数年単位で契約したりしているので、高い稼働率を維持することができます。


また、一般の株式に比べると分配金(一般の株式で言う配当金)が高くなります。企業の収益には高い法人税がかかり、その残りから配当金を支払わなければならないのと、事業拡大のための設備投資や財務体質の強化のためなどに回されてしまったりしますが、J-REITでは収益の90%以上を分配に回すなどの条件を満たすことにより、税金を免れることができます。よってJ-REITの分配金は高くなるのです。



高い流動性と手間いらず

不動産は取得するにも売却するにも相手を探さなければならず、手続きも煩雑で税金などの費用も多くかかりますが、J-REITは証券取引所に上場しているので証券会社に口座を持っていれば取引時間中ならいつでも売買ができ、市場では売買相手を探すのも容易であるし、費用は証券会社に支払う売買手数料だけになります。つまりJ-REITは流動性が高く、現金化も容易であり、ネット証券ならクリックひとつで済んでしまうほど簡単です。


一般の不動産投資と言うと物件の管理や入居者との契約、賃貸料の管理や税金の支払い・・・と多くの手間が発生します。しかしJ-REITはなにもしないで取得しているだけで分配金が届きます。しかも分配金は受け取り時に源泉徴収され、売却したときの値上がり益(キャピタルゲイン)も証券会社への申し込みによっては源泉徴収を選択できるので、税金を支払う手間も全くなくすことができます。



インフレヘッジにもなる

日本はバブルがはじけて以来、長期間に渡り円高・デフレのトレンドを続けてきました。しかしその結果として政府の税収は細り、政府の借金も膨大な金額となってしまっています。それを脱却するためには金融緩和と政府による財政出動が必要となってくるわけですが、そうなるとデフレのトレンドが終焉し、円安・インフレへとシフトしていくことになります。そうなると銀行預金をしていると利息を上回る通貨価値の下落により実質的な資産が目減りすることになります。


そこでインフレに強い資産として株式、不動産、金などがあげられるわけですが、J-REITも実物不動産の裏づけのある資産なので、賃貸料や純資産もインフレ率に順ずると考えられます。運用ではレバレッジをだいたい2倍に利かせているので、半分は有利子負債なわけですが、インフレ時だと利息が上がるものの負債は実質的には軽くなるので問題は無いと思われます。



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